Обсуждаем картотеку проектов, которые должны повлиять на будущее ИЖС.Почему банки неохотно дают ипотеки на домаИсследования ВЦИОМ показывают, что больше половины россиян хотят жить в своем доме. По данным социологов, только 28% россиян живут в частных домах, но 51 мечтает о своем коттедже.Квартиру сейчас купить гораздо проще, чем дом. У всех банков есть доступные ипотечные продукты для покупателей квартир, и каждый, собрав деньги на первый взнос, может подобрать себе жилье по карману. Купить по такой схеме дом сложно: у банков или вовсе нет ипотечных продуктов на дом, или есть, но, по данным «Дом.РФ» на 2021 год, средние ставки по кредитам на дома на 2-3% выше, чем на квартиры. Плюс – банки часто отказывают в заявках на ипотеку, потому что не считают дом подходящим предметом залога.С точки зрения любого банка ликвидность дома ниже, чем ликвидность квартиры.Одной из причин, которая сдерживает развитие ипотеки на частные дома, аналитики считают отсутствие стандартов на рынке ИЖС, которое затрудняет для банков оценку залога. На FORUHOUSE много примеров, когда люди строят отличные коттеджи, а когда хотят их продать, банки отказывают покупателям: чем-то, непонятно чем, дома им не подходит.Дом бревенчатый, 2019 года постройки, на очень высоком ленточном фундаменте (1,5 м). Современный, стильный, тёплый. Санузел, душ, отопление, стеклопакеты, ламинат, кухня. Земли населенных пунктов, в 15 км от КАД и Санкт-Петербурга, в километре школа, детский сад, магазины.
Сбербанк и ещё один банк отказали нашим покупателям в ипотеке по причине того, что не одобряют наш дом.
Банки часто испытывают затруднения с оценкой индивидуального дома: непонятно насколько прочны конструкции, каково качество стройматериалов.Банки это рассматривают как обычный потребительский кредит с соответствующими ставками.
Каталог типовых проектовПоэтому первым шагом в разработанной Минстроем программе развития ИЖС до 2024 года стала стандартизация рынка строительства ИЖС и формирование каталога типовых проектов индивидуальных домов. Льготный ипотечный кредит будет предоставляться именно на покупку или строительство домов именно по этим проектам: в июльском поручении президента говорится о разработке «банковского ипотечного продукта при использовании типовых (стандартизированных) проектов индивидуальных жилых домов.В каталог вошло 40 проектов, победивших в конкурсе для российских архитекторов, который провели Минстрой и «ДОМ.РФ». В интересующую нас номинацию «Индивидуальный жилой дом индустриального производства» вошло 25 индивидуальных домов (15 деревянных и 10 с использованием других несущих конструкций). В начале ноября 2021 года в открытый доступ будет выложена проектно-сметная документация и можно будет выбрать дом, заказать домокмплект и построиться – самому или с привлечением подрядчика. У банков не будет проблем с оценкой залога: ясно, что это за объект, из каких он материалов, и за какой срок его можно возвести. Ожидается, что со льготной ипотекой покупка загородного дома в кредит будет на 30% дешевле:процентная ставка на ипотеку составит 7%;
средняя стоимость потребительского кредита сейчас – 10-12%.
Некоторые дома из каталога типовых проектов можно будет построить за месяц – а это тоже снижает себестоимость строительства.Стандартизация сделает возможным и проектное финансирование в индивидуальном жилищном строительстве. Разговоры об этом идут давно, но уже в ближайшую сессию Госдумы, которая начнется 12 октября, может быть внесен закон, в котором предусмотрен «переход ИЖС на рельсы проектного финансирования». Как это будет:банк даст заемщику ипотеку на строительство дома (но только его выполнит сертифицированный застройщик);
на этот объект банк откроет проектное финансирование;
деньги застройщика будут храниться на счете эскроу;
когда дом построят, банк раскроет счет, и застройщик получит деньги.
Важным условием конкурса проектов была стоимость дома – от 32000 до 55,700 р. (не считая стоимости чистовой отделки, которая не должна превышать 10 тыс. руб. за кв. м). Площадь всех домов, победивших в конкурсе, не превышает 150 кв.м.FORUMHOUSE узнал мнение профессионалов об этом проекте.Руководитель строительной компании Евгений Бухарин. «Роль государства должна сводиться к созданию понятных правил игры»Проекты, в общем, интересные, есть более удачные, есть менее удачные. На первый взгляд, наиболее практичные и проработанные проекты представлены компаниями-производителями, проекты архитектурных бюро (не все, конечно) зачастую выглядят оторванными от реальности, особенно если помнить, что поставлена задача построить доступный дом.
F.Н.:Насколько эти проекты подходят для среднего потребителя? На нашем форуме звучали реплики, что эти дома будут хороши для юга России, а для Сибири они не годятся. Вы согласны? Какие слабые стороны проектов видите вы?Е.Б.: А кто такой средний потребитель? У всех разные участки, разные вкусы, состав семьи и т.д. Да, можно выделять какие-то группы, сегменты потребителей со схожими запросами, но в любом случае 25 проектов – это очень мало, наверно не хватит, даже чтобы удовлетворить 10 % потребителей. Для того чтобы этот банк проектов реально заработал так, как задумано, в нем должно быть несколько сотен проектов.В остальном, я не вижу каких-то особых проблем с тем, чтобы реализовать большинство из представленных проектов по всей территории России, с учетом климатических и иных различий.F.Н.: Как, по-вашему, не будут эти дома астрономически дорогими?Е.Б.: На сегодняшний день планка 30-50 тыс. за квадрат + 10 тыс. на отделку, с учетом резко выросших в цене материалов, выглядит заниженной. При любой технологии строительства цена качественного дома будет лежать в диапазоне 60-90 тыс. за кв.м. (под ключ, с не очень дорогой отделкой). Участники конкурса, которые постарались указать максимально правдивую конечную цену, попадают в этот диапазон, некоторые даже выскакивают из него, что совсем неудивительно.Есть архитектурные решения, которые приводят к удорожанию строительства, они общеизвестны – это сложные формы, сложные фасады, большие террасы, балконы, эксплуатируемые кровли и прочие «архитектурные излишества». Среди победителей конкурса, на первый взгляд, никто этим сильно не грешит.F.Н.: Ожидается, что типовые проекты заставят банки охотнее выдавать ипотеку на ИЖС, и в итоге это послужит толчком для развития индивидуального жилищного строительства. А нет ли у этой типизации каких-то, не видных непрофессионалу, скрытых угроз? Не окажемся ли мы в стране, застроенной одинаковыми домами? Не упадет ли интерес к индивидуальным проектам?Е.Б.: Чтобы банк охотнее выдал ипотеку на строительство конкретного дома, недостаточно того факта, что проект взят из какого-то банка типовых проектов. Банку важно понимать стоимость и ликвидность объекта залога, а также быть уверенным в его надежности и долговечности. А для этого важнее не то, по какому проекту построен дом, а кем, как и где он построен. По-настоящему массовое кредитование ИЖС придет только с развитием в этой сфере девелоперских проектов.Думаю, не стоит опасаться, что в сферу ИЖС придет типовая застройка по аналогии с городскими спальными районами. Да, с развитием рынка будет все больше девелоперских проектов с централизованной застройкой, но от поселка к поселку проекты все равно будут различаться, т.к. поселки также конкурируют за потребителя, в том числе и архитектурой. Доля индивидуальных проектов будет снижаться сама собой, как и во всем мире, смещаясь в основном в верхний ценовой сегмент и в точечную застройку.Вообще, хочется сказать, что в ИЖС, как и в большинстве отраслей, роль государства должна сводиться к созданию понятных правил игры, обеспечению доступности инфраструктуры и минимальному разумному контролю в области качества и безопасности строящегося жилья. А застройщики и девелоперы должны конкурировать за потребителя, который и будет выбирать проекты, голосуя рублем. Более глубокое вмешательство государства в эту отрасль ничего хорошего не принесет.Архитектор Роман Летяев: «Насколько идея будет продумана, настолько она и сработает».Есть выражение «прийти со своим чемоданом»: в определенную среду «приходить со своим чемоданом» не всегда корректно. Здесь у нас тот самый случай: «чемодан» должен быть максимально приемлемым, оптимизированным, подходящим под данную ситуацию.
Р.Л.: Здесь не стоит увлекаться оригинальностью, глубоко уходить в какие-то яркие идеи – эти дома должны отвечать поставленным задачам; должны выполняться технологические, эргономические, региональные и погодные условия. Страна у нас большая, и все эти моменты должны учитываться.Сама идея – сделать оптимальный и недорогой дом – не нова. Все наше панельное строительство стандартизовано, уравновешено и продумано профессионалами, над этим работали целые институты. Главное не решать по-ковбойски эту задачу, вернее, целый комплекс задач с проектированием, финансированием, производством. Насколько идея будет продумана и адаптирована, настолько она и будет работать. Если все не будет сделано грамотно и правильно, идея останется красивой, но утопичной.F.H.: Но из-за стандартизации в многоэтажном панельном строительстве у нас в каждом городе есть целые районы одинаковых домов. Не окажемся мы и с ИЖС в похожей ситуации?Р.Л.: Мы можем оказаться в похожей ситуации, «типовое убьет оригинальное». Но если это будет сделано с заявкой на «типовое – но не типовое», что в этом плохого? У наших финских партнеров давно существует отработанная модульная система. Модули стыкуются между собой: делается какой-то эркер… Можно поставить десять модулей в ряд – полная оптимизация, все отработано. От этого никуда не деться, запросы на типовые проекты есть, хотя их всегда нужно как-то адаптировать к конкретным условиям: грунт везде разный, фундаменты нужны разные… Но и в нашей стране существуют целые поселки из трех-четырех типов домов, таких, как поселок Vitro под Звенигородом. Очень приятный поселок, потому что там, по крайней мере, все выдержано по архитектуре. Да, там применяются типовые проекты, но каждый житель по-своему красит фасад, по-своему засаживает участок – выглядит все вполне живописно.F.H.: В конкурсе две номинации, и одна – для деревянных несущих конструкций. Организаторы конкурса заявляли о возможном экспорте деревянных домокомплектов.Р.Л.: Направление совершенно верное. Почему бы и нет? Другие страны покупают у нас лес, обрабатывают и нам же втридорога продают. Метод стар, как мир, и уж лучше самим взять свое дерево, хорошо продумать идею с домокоплектами и продавать их за границу.F.H.: Одним из критериев конкурса проектов была доступность домов, но многие считают, что для среднего потребителя это все равно будет дорого. Можно об этом как-то судить сейчас, когда проектно-сметная документация еще не готова?Р.Л.: Судя по проектам, ценовой спектр там колоссальный. Пока непонятно, какие материалы будут использоваться: одно дело – какой-то сайдинг, а другое – правильная лиственница. Если не произойдет оптимизации этих типовых проектов, то дома будут дорогими. А если это все очень серьезно проработается, адаптируется и поставится на хорошие рельсы, то мы будем ездить смотреть на аккуратные, красивые «игрушечные» домики, хоть и не такие дорогие, но приличные. Все зависит от того, насколько фундаментально и детально подойдут к этой задаче люди, которые будут ее воплощать.F.Н.: Также высказываются мнения, что для регионов с суровым климатом такие дома не подойдут, и почему-то много претензий именно к крышам.Р.Л.: Сейчас в погоне за современным оригинальным силуэтом дома многие архитекторы используют плоские кровли. Хотя плоская кровля, которая будет «работать» уже не дешевая, а если сделать ее неправильно, она потечет. То есть, ни о какой оптимизации разговор уже не идет. Со скатной крыши вода стекает сразу же, а плоская кровля – сложное техническое сооружение, и здесь на крыше постоянно вода. Поэтому, повторю, если не будут учтены, региональные особенности и другие факторы, то погоня за оригинальностью убьет всю идею.F.Н.: Вы верите, что ИЖС в нашей стране изменится настолько, что вокруг будут, как вы говорите, «аккуратные красивые домики»?Р.Л.: Я надеюсь. Один из основных положительных моментов этой программы – она может приучить, призвать застройщиков не создавать «монстров». Люди должны понять, что архитектурный облик дома важен, и заниматься им должны профессионалы. Нужно понимать, что не только владелец смотрит на свой дом, но и другие тоже; что посредством этих объектов создается гармоничный дизайн среды.Читайте о самых выгодных предложениях для ИЖС, которые позволят взять в ипотеку дом и участок осенью и зимой 2021 года, почитайте статью про то, как выбрать между индивидуальным и типовым проектом дома. Подробно познакомиться со всеми проектами, победившими в конкурсе можно здесь. Посмотрите видео о BIM проектировании.
